发布日期：2025-01-02 01:59 点击次数：74
北京章哥，房地产从业20年，邃晓业内门谈，我不作念所谓的“大师”，只用二十年实战教化帮群众答疑解惑。
一
Q:
讨教，我家有一个孩子刚满岁，户口落在东城天坛我爷爷名下的屋子里。爷爷依然示寂，尚未办理遗产手续，遗嘱是我奶奶袭取全部财产，我父亲和我姑妈莫得任何份额。我想了解一下过户手续奈何办理？如果咱们眷属里面协商后重新诀别产权，比如加上我的名字占10%是否会对孩子上学成心？
如果不行，那在奶奶全部产权的情况下，等我家孩子上学时有莫得被调剂出学区的可能？怎么幸免？如果不可幸免，那咱们想在两年内以首付150万，贷款200万傍边买一个东城勤学区或西城的占坑房，您有提议吗？
A：
1、既然是有户口，那五年后能够率能插足对口学校。一是到时间投诚是学位宽松，因为岑岭期入学的孩子都毕业上初中了，腾出了西席和师资。二是天永学区到当前限制不算太强，几年后的入学低谷期就未必受到追捧。也等于到时间的学位应该不弥留，插足对口校的概率高。但这不敢打保票，只可说投诚是能在东城上学，插足对口校的概率高。
2、过户手续是找个公证处，所有袭取东谈主到都之后作念遗产公证，说明只须奶奶一东谈主袭取房产，再之后就能去房产大厅办过户手续了。
3、重新诀别产权亦然先办理公证，所有袭取东谈主都到场并署名认同。加10%产权的道理不大，或者说只须不是监护东谈主100%产权就都同恭候遇。归正按当前的策略，部分产权是没道理的，几年后揣摸亦然这种策略，不太可能改革。
4、投诚能在东城上学，如果被调剂出学区照旧功德儿呢，这要从天永调到龙体多好啊。或者说天永在东城的排行很靠后，没什么向下的调剂空间，只可上调了。那这种情况就甭幸免了，占低廉的事儿应该上赶着才对。
5、有户口，并且是五年之后才上学呢，这就甭推敲再买学区房了。一是没必要，二是闲置的时分太长。就算是真想买也过三年再说吧，到时间偶然能有更好的采取。
仅供参考。
二
Q:
我问个问题哈，我犬子当前北京国企，有可能三五年就拿到户口。但我有北京购房履历，是不是应该先用我的口头买一套房？给他留着。因为我嗅觉此次救市好像策略通晓挺坚韧，按您的说法是房价不稳住就刺激不会停，是以我怕三五年后房价又是大涨了，那咱们就亏大发了。
但我也瞻念望，因为我家作念小交易的，一朝花几百万买房了就流动资金相配弥留了。我问过运筹帷幄贷，我这种情况倒是能作念，但也嗅觉不安稳似的，毕竟我没贷过款。我也和犬子议论了，他的真理是成亲再说，到时间连学区房一谈护士。可我嗅觉至少七八年之后的事了，到时间学区房还有道理吗？请您维护分析一下好坏，谢谢。
A：
1、屋子是用来住的，有需求就买呗。既然是都在北京，那不买房就得租房，看我方合计是否合算吧。归正淌若我的话会买，因为早晚都得买，何须不提前享受呢？并且买收场也就安稳了，要否则老得惦记住。
2、哪次救市都挺坚决的，也投诚是不得胜不收手，否则之前的力图就全空费了，并且还失去了公信力，以后救市会更难。
但我不认为会大涨，没那种经济基础了。之前的大涨不光是因为救市，更大的基础是经济发展速率快，庶民们深广有钱+有买房改善的意愿+欠债率相对低。而当前不是当年了，再大涨那就必定是紧接着崩盘了。
3、流动资金这只可我方盘算，外东谈主无法提议。是否用运筹帷幄贷也相同，看我方的还贷才气吧。
4、学区房这奈何说呢，我认为是会南北极分化。勤学校对口的屋子耐久有道理，鄙俚学区的就道理不大了。这可以参考幼儿园，前几年东谈主口岑岭时粗率哪所都得连夜列队，而当前呢？牛叉的照旧不好进，但鄙俚的早就驱动倒闭潮了。
这参考韩国和台湾省的前例吧，都东谈主口减少许多年了，也都也曾学区房深广高溢价。但当前的情况是最牛学校对口的宜居房产依然受追捧，还动不动的领涨。但不太强学校和不宜居的屋子就一般了，大大都的溢价都没保住。
是以照旧这话吧，赶优势口了猪都能飞，并且还劣币放胆良币。而落潮之后就知谈谁穿戴裤衩了，只须好东西才耐久稀缺。
5、总之我提议是如果有才气就买，但也别渴望值太高，别追求高增值，可能性不大。另外如果预算很高，那就买勤学区的大户型。预算不太高的那索性就别买学区房了，而是以宜居为主。
仅供参考。
三
Q:
讨教，我孩子是**大学毕业的，在CBD职责，有北京买房有履历。准备现款200万傍边，想买400-600万的房。条款是两居或三居室，开车或地铁的通勤肤浅，半小时傍边最佳，不可跳动一小时。屋子方面最佳是第四代新楼盘，质地好的二手房也可以，性价比要高，居住体验好，增值保值高。请保举
A：
1、这让我奈何说呢？能融会当父母的花样，但愿一次性的帮孩子护士东谈主生大事，怜悯天下父母心啊。但这条款偏高了，ag百家乐大平台或者说每个条款都不算多高，但一重复就高了，不太可能买到。
2、以上限600万来说，两三居等于100平，单价在6万之内，这基本等于东五环外了，通勤很难保证一小时之内。
第四代的新楼盘更没法儿说了，北京不是南边，而是干燥多尘，封着阳台还净进土呢，表象原因不妥当这种绽开式阳台花圃的屋子。就算有这种房也基本都是豪宅，这预算不好买到。
性价比高和增值保值高，这两条在预算不太高的情况下是违反的。尽头于说想找个钱多事儿少离家近的职责，不是说莫得，但关于成就或学历不是很高的不太好找到，只然而合适弃取。
并且性价比高是奢华范围，增值保值是投资角度，二者不兼容。增值慢的才性价比高呢，涨的好的就不高了。是以亦然稀缺的豪宅才相对有这种情况，普宅中基本不可能。
3、总之在推敲一下吧，您当前的条款偏高，并且还有突破之处，不好欢欣。另外最佳是先明确预算，毕竟400跟600万差的太多了，按单价6万都30多平，跨度太大了。买房的精真金不怕火见地或板块也精真金不怕火明确为好，要否则北京太大，真不好说什么。
至于其他条款方面最佳列出主要需求比肩序，先欢欣最深爱的吧，渴望值别太高，要否则有可能被中介给忽悠了。
仅供参考。
四
Q:
讨教，我和爱东谈主都一直在亦庄建造区上班。咱们在2015年买了大兴区郁花圃二里的83平两居，一直出租赁去的，莫得自住。2021年孩子要上小学了，推敲到郁花圃二里对口的景山学校大兴分校不太行，并且郁花圃二里距离职责单元相比远，咱们就在2021年2月建造区买了郁金香舍的50平的一居室。
孩子在东谈主大附经开学校上了一年龄后，咱们转学到了中芯学校，当前孩子是四年龄。推敲到行情，咱们运筹帷幄把郁花圃二里的两居卖掉。当前还没运筹帷幄好要不要去市里置换老破小。但是我嗅觉郁花圃的屋子用不上，并且保值也依然不太执行，讨教当前是卖房的合当令机吗？
A：
1、郁花圃要用不上就卖掉呗。蓝本也不属于投资房，留着的道理不大。不外年底一般都是淡季，大大都年份不如年头的小阳春。是以可以挂牌，但揣摸是年头开春才能成交。
再者当前是救市的时间，年头看行情再定吧。但也别渴望值太高，就算出现行情一般亦然从市区驱动，到近郊的话投诚是房龄新品性高的先被传导到，这种小区都要晚一些。
2、另外郁金香舍的奈何推敲的？这套房价值几许，租售比几许，学区溢价率算过吗？如果用不上学位的话是否留着？让当地中介算算吧，卖不卖的也心里有个数儿。
3、要不要去市里换老破小，为什么要换啊？中芯是私立校应该很好啊，并且照旧从东谈主大附经开转曩昔的，那再转到市区就必须是跳动这两所才行。
这就看是否有把抓插足勤学校了，有政保或有途径就换，莫得的话就再推敲。归刚直位的话不太靠谱儿，不如东谈主大附经开的可能性相比大，至年少学很难。毕竟奈何转都是吞并届，岑岭期入学的勤学校不太可能有空余学位，就算有也都给政保留着呢。
要不就问问向阳的，表面上能凭房籍户籍插足对口校的概率大，顺利问学校是否有学位吧。海淀亦然我方接洽，问显著能袭取的再决定。另外如果为小升初准备的话那就甭急躁，过了来岁的岑岭期再说。
4、总之屋子是用来住的，用不上就挂牌呗，但我提议是甭急躁，望望来岁开春的行情和策略再说。是否换老破小和转学的先投诚学校，你们的情况有点儿非凡，得确保换到勤学校才行。这不急躁，归正这年龄也转不明晰，错过来岁信息相聚更合适，偶然溢价还能降点儿呢。
仅供参考。
五
Q:
讨教，咱们是四口之家，两孩子一个三年龄一个幼儿园中班。当前住大兴的一个联排别墅，价值700万全款，老迈在隔壁上学，学校一般。刚看您说向阳是能凭屋子选学校，那讨教，咱们如果卖掉这套房，再添300-500全能否买到勤学校的学区房？四居室150平傍边的，因为两个孩子是兄妹。
买房后能否确保老迈转学得胜和二妮获胜入学？因为当前两个孩子一个上学一个幼儿园要分开送，很累东谈主，顾虑如果翌日分两所学校就更累了。但愿屋子执政阳南四环隔壁，因为咱们的职责方位在南五环西红门隔壁。
A：
1、向阳南四环，那没什么学区房。南部能算勤学区的只须珠江帝景（陈经纶帝景），在双井大望路隔壁，然后可以的亦然摆布的北工大。这看我方的通勤吧，如果开车的话应该也不算太远。
2、1200万买150平，单价8万，那在珠江帝景买不到。这里单价基本都10万傍边，120平的三居室就得1200万了。
再其他的学区房都在东三环或北部了，是不是上班就更不肤浅了？并且也不太好买到这价钱的，不好办。
3、再有，我不敢保证转学得胜，这只然而我方去霸术，如果有空余学位的情况才可能袭取，要否则等于附进派位了。这几年都是入学岑岭期，三年龄的未必有空余学位。
4、要不照旧问问别东谈主吧，我好像帮不上什么忙。
仅供参考。
讲理“章哥说买房”群众号，有房产相干问题可以向我发问。