贝壳被质疑驾御。
文/逐日财报 南黎
贝壳（02423.HK；BEKE.US）当作居住服务范围的头部企业，其一坐一齐齐对行业有着真切影响。4月17日，房地产交游和服务平台贝壳控股有限公司（02423.HK）发布自发性公告，贝壳董事会主席、首席实行官及控股鼓吹彭永东拟捐赠900万股A类贝壳世俗股。
公告泄露，在承担相应的征税义务后，50%的税后资金将用于居住行业服务者过甚家庭成员的医疗健康福利，另外50%的税后资金将用于应届毕业生等租客群体的租房帮扶。
按照4月17日收盘价估计，贝壳港股报51.95港元/股，这次拟捐赠股份的价值约4.68亿港元。
从股权结构来看，彭永东咫尺领有贝壳的A类世俗股和B类世俗股整个约1.82亿股，这次捐赠的900万股仅占其持股总和的4.94%。由于贝壳禁受A/B股架构，且彭永东持有的是具有超等投票权的B类股，因此捐赠并不会减弱其舍弃权。捐赠完成后，彭永东仍将是贝壳的控股鼓吹。
“作念难而正确的事”，是贝壳首创东谈主之前常说的一句话。但时于本日，“正确的事”附带的“贫乏”正在磨练着贝壳。
股权引发存黑洞
在这次捐赠贝壳股票之前，贝壳高管曾因“天价年薪”被筹商。2022年，楼市急剧下探，贝壳该年营收同比下滑24.87%，营业利润同下跌487%，归母净利同比下滑164%。该年，彭永东总年薪飙到了4.75亿元，单一刚的总薪酬也猛涨到了3.55亿元。
2023年财报发布，贝壳全年杀青净收入778亿元，同比增长28.2%，经颐养净利润98亿元，净利润58.9亿元，扭转了当年两年(2021-2022)连亏的场面。彭永东该年总薪酬从4.75亿元涨到了7.13亿元，单一刚该年总薪酬达到5.29亿元，同比涨幅离别达到50%、49%。
2024年，彭永东的薪酬总额泄露为4亿元，伙同首创东谈主单一刚薪酬总额则泄露为3亿元。
当一家企业高管的年薪足以障翳数万名下层职工的全年收入（2024年贝壳牙东谈主年均收入降至6.8万元），当平台抽佣率卓越中小商户的生计红线，这种无理的分派花样终将反噬行业生态。
2025年4月，彭永东晓谕捐赠900万股（价值4.4亿元）用于牙东谈主医疗和毕业生租房。关系词，这一动作恰发生在“天价薪酬”争议发酵后，被商场质疑为“危急公关”。
更值得警惕的是，贝壳未公布捐赠股票的具体开始（是否来自股权引发池）及受益东谈主监督机制，投资者难以判断此举是“真公益”如故“财务腾挪”。
贝壳被指涉嫌”驾御”
贝壳降生于国内地产大叫猛进的风口。2001年，链家第一家门店于北京开业。3年之后，链家已领有30个门店。2015年，链家合并了11家房产中介，彼时如故典型的重资产企业。2018年，贝壳脱胎于链家，定位于技巧运转的品性居住服务平台。
2020年8月14日，在纽交所挂牌上市是贝壳的高光时刻，而后市值一度冲破600亿好意思金。蓝本飒爽伟貌，但愿在疫情步地下走出一条顶风高潮的阶梯。
关系词高光时刻遽然即逝，2021年接连碰到两大冲击：年中首创东谈主左晖因病离世，年末遭污水作念空讲明指控财务作秀。尽管后者最终被评释指控乌有，但相临幸地产调控政策收紧，贝壳市值较峰值挥发超80%。
权益结构在此经由中悄然重构。左晖家眷通过Propitious Global持有22.7%股份，但通过奉求左券将投票权转机至彭永东、单一刚舍弃的百会结伙。由此造成零星责罚架构：彭永东以4.9%持股掌控22.4%投票权，单一刚以2.7%股权掌捏10.2%决策权，事迹司理东谈主团队本色掌捏公司舍弃权。
平台生意花样的异化更值得缓和。ACN体系初期确曾提高行业配合恶果，但当贝壳占据26%二手房交游商场份额（2021年数据）后，平台规矩稳固失衡。
据里面数据泄露，每单交游收取12%-18%的平台服务费，远超行业早期5%-8%的抽佣比例。部分牙东谈主悔过："咱们承担带看、珍爱等主要服务，但佣金大头被平台拘押。"这种价值分派矛盾，折射出贝壳从生态共建者向规矩驾御者的扮装调节。
一位上海的房产牙东谈主向《逐日财报》剪辑部爆料，称贝壳如今的决策花样不错说涉嫌驾御。他以一手楼盘渠谈分销代理平台来例如，贝壳因其各个城市加盟店、直营店最多，在各个平台中具备商场主宰地位。为了赢得更多的利润，在具体的实行经由中，贝壳有好多涉嫌驾御行为。他摆设了几个事例：
1、条目迷惑商将楼盘只给他们一个渠谈分销平台卖，也即是“独家”，迷惑商不欢喜的话，ag真人多台百家乐的平台官网他们就不对作这个楼盘，条目我方的加盟店和直营店不允许带客户看这个楼盘，不容下贱中介和客户摆脱聘用。
2、在多个渠谈分销平台共同代理的楼盘里面，贝壳条目迷惑商把其中一幢楼拿出来，只可给贝壳一家平台卖，其他平台卖不了，不然他就不对作这个楼盘了，不让下贱中介和客户看这个楼盘。也挫折了客户的摆脱聘用权。
3、强行条目迷惑商二选一，比如迷惑商准备让两三家渠谈分销平台一齐来卖这个楼盘，贝壳不允许，条目必须把其他平台大要某个平台清算出去，这是挫折了商场竞争环境，亦然反驾御法明确遮拦的。
4、迷惑商一般会把佣金结算给渠谈分销平台，渠谈分销平台收取一定的平台费，然后再给告捷卖房的中介，好多城市的平台费是15%，上海链家无数是20%，上海部分楼盘链家的平台费是30%多，而况贝壳里面各个城市之间，以平台费高为荣，作念名次，推行上齐是压榨高下贱的利润。为什么这样高的佣金，中介牙东谈主仍是这样苦，迷惑商仍是这样苦，在很猛进度上被贝壳赚去了。这样高的平台费是没必要的，然则链家条目归拢个售楼部的渠谈分销平台跟他相同收取20%甚而更高的平台费，不然会条目迷惑商把这个分销平台踢出局，取消楼盘合作，必须跟他一齐压榨牙东谈主和迷惑商。迷惑商迫于无奈，只可条目别的平台跟链家一致。
5、链家和贝壳条目迷惑商的销售业务绑定圣齐装修，比如明明一个客户买房不错拿到5万的优惠，然则咫尺必须同期购买贝壳的装修包，才略拿到原有的5万的优惠，系缚销售。迷惑商推行上不念念卖装修包，然则迫于无奈，只可压迫客户买。无意辰贝壳也会条目迷惑商径直购买他们的家装包，不然也会减少对楼盘的客户推选。
这位上海牙东谈主悔过谈，加入贝壳，被压榨，不加入贝壳，资源险些被“驾御”，上游的迷惑商、下贱的牙东谈主，齐洽商纷繁。
“一体三翼”喜与忧
在房屋交游低迷的布景下，2021年底，贝壳迷惑新发展计谋的中枢是将房产经纪业务当作“一体”，家装家居和房屋租借当作“两翼”。2023年7月，贝壳再次将计谋从“一体两翼”升级为“一体三翼”，新增一翼即是贝好家。
咫尺来看，“一体三翼”的业务结构如实止住了贝壳收入下滑的趋势。2024年，伴跟着国度“止跌回稳”的定调，房地产行业迎来政策开释密集期，贝壳存量房交游2.25万亿元，增多10.8%，但新址交游额同比下跌3.3%。
另外非房产交游服务发扬亮眼，净收入增长64.2%，占总净收入的比例提高至33.8%，成为公司新的增长引擎。其中的家装家居业务被上述上海牙东谈主所吐槽悔过。
不外尽管收入仍是保持增长，然则近一年来贝壳的盈利才略却不息减弱。
2024年贝壳营业成本同比激增25.8%，其中房屋租借服务成本暴涨121%，外部分佣及里面薪酬成本均增长超11%。尽管非房业务收入占比提高至33.8%，但家装、租借等新业务毛利率不及5%，难以弥补中枢业务利润下滑。
贝壳堕入增收不增利的困境。2024年，贝壳的归母净利润为40.65亿元，同比下滑30.9%；毛利率也从2023年的27.9%下跌至24.6%。
在成本的盛宴与下层的无奈交汇之下，贝壳正站在将来的十字街头ag百家乐交流平台，方寸大乱。关于这个万亿级商场的“看管者”而言，真的的难题并非生意花样的转变包装，而是怎么让资产分派的链条从头致密承接。贝壳的下一步将怎么迈进？《逐日财报》将不息缓和。